Estimación de un modelo de precios hedónicos para viviendas localizadas en el casco urbano de la ciudad de Altea (Alicante)

Abstract

El sector construcción siempre ha tenido una especial transcendencia en la economía nacional, siendo uno de los principales motores económicos. Esta característica justifica la necesidad de abordar trabajos que permitan comprender mejor el funcionamiento de este sector, y conocer cómo afecta cada una de las variables al precio del producto final. Desde el principio, la temática de este trabajo de investigación se ha orientado alrededor del sector de la edificación residencial localizada en un casco urbano consolidado y su intención es desarrollar un documento útil desde el punto de vista de la oferta como de la demanda del entorno inmediato. El proceso de investigación se centra en el núcleo urbano de Altea (Alicante) en el que sus características intrínsecas hacen que el producto inmobiliario sea mucho más difícil valorar. La proximidad al mar, la posición frente a vistas abiertas a la playa o montaña, el frente marítimo, el casco antiguo y la esencia del lugar, y la existencia de inversores no nacionales (con mayor renta per cápita que los nacionales) provocan que el mercado de la vivienda existente no siga criterios aparentemente objetivos en su valoración. Se trata pues de un espacio urbano, prácticamente consolidado, rodeado de muchas variables atractivas que alteran la percepción individual del valor de un bien inmueble. Es por ello que parece razonable ser objeto de análisis pormenorizado. El planteamiento inicial del trabajo pasa necesariamente por recopilar la mayor cantidad de información actualizada posible, a través de páginas web especializadas en la compra venta de viviendas, y todo ello asumiendo que se trata de un precio de venta y la subjetividad que este concepto presenta. Toda esta información es contrastada con la oficina virtual del Catastro para obtener más información relevante sobre el Bien Inmueble y ampliar la base de datos en aquellas variables que pensamos inicialmente que pueden afectar a la variable objeto. En este proceso se han añadido variables que pueden ser significativas como proximidad al mar, disponibilidad de vistas abiertas y orientación solar de su fachada principal). Una vez recopilada esa información, la dificultad se enfoca en el uso acertado de las herramientas estadísticas para analizar la base de datos generada, mediante la Teoría de Precios Hedónicos. Esta metodología consiste en construir un modelo econométrico que explicite la relación funcional entre el precio del bien raíz y sus respectivas características, dotarlo de información estadística y regresionarlo, procesando luego los resultados obtenidos. La finalidad del Trabajo Final de Máster ha sido proporcionar una panorámica del estado de la cuestión y definir objetivamente la relación entre el precio del bien raíz y sus respectivas características, para un mercado muy localizado como es el Carco Urbano de Altea (Alicante).